租賃契約在「合法」終止的情況下，
雙方都負有相對應的義務。
那若是一方想違法約定「提前解約」
需要付多少的違約金才對？
付違約金就一定可以解約嗎？
其實不一定喔。

(一)租賃契約有約定
第一種情形，
是雙方有約定「可以」解約的情形，
那就要看約定的內容為何。
依《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》
第十四點「任意終止租約之約定」，
如若雙方有約定「得任意終止租約」，
只要提前一個月通知對方，
就可以隨時解約，也不必付違約金。

舉例來說，若是租賃契約中載明：
雙方如需於契約期間提前終止，
需於30日前告知他方，
得解除契約。

若是有這樣子的約定，
則雙方都可以隨時告知他方欲解約，
於告知後經30日契約就終止，
且不得收取違約金。

第二種情形，
是雙方有約定「不可以」解約的情形，
原則上就是不可以解約的，
一方的確可以提出「一個月租金」
作為解除契約的補償條件，
若是他方同意無視契約約定來終止，
即可以此作為違約金來解約；
但他方也可以不同意。

(二)租賃契約沒有約定
第三種情形，
若是在雙方並未約定能否解約的情況，
一方又想要在契約期滿之前終止，
那麼原則上就是由雙方「自行協商」。

簡單的說，就是談到他方滿意為止。
房客可以提出幾個月租金作為違約補償，
但房東也可以基於遵守契約精神的說：
你就是給我住到約滿為止。

角色互換也是相同的。
在雙方沒有共識之前，
原契約的效力就會依然存在。

(19)