「凶宅」聽起來就令人毛骨悚然，
更別說是住在裡面了。
若是不慎買到凶宅可以怎麼辦？
應該向屋主還是仲介請求呢？

(一)凶宅的定義
其實法律上並沒有「凶宅」這個用語，
不過法院通常依內政部的函釋來定義凶宅，
而內政部所作出的函釋分析
凶宅的3大要件如下：

1. 在賣方產權持有期間內發生。
2. 在專有部分發生。
3. 凶殺或自殺致死。

因此，若是非自然死亡的情形
是在「共有部分」發生；
或是年長者「自然死亡」於屋內的情況，
則不會被認定為凶宅。
(二)房仲的告知義務
依照目前的不動產交易常態，
大多是由房屋仲介辦理，
於中間促成買方與賣方的成交。
而基於不動產經紀業管理條例第24-2條
及民法第567條之規定，
促成買賣契約的「居間人」(仲介)
就必須要負擔據實調查與報告的義務。

(三)買方可以向誰主張
那若是真的不慎買到凶宅，
應該要向誰主張才對？
關於買方可主張的權利，
可分為仲介和賣方來分別闡述。

1.買方對仲介業者：
如果仲介在促成交易的過程，
並沒有遵守據實調查及告知的義務，
當事人可以向房仲業者提告請求損害賠償
並且回復自身的相關權利，
同時也無須負擔原先約定的仲介費用。
不過房仲業者仍可以主張
自己在調查及告知義務並無疏失，
因此當事人還是會存在敗訴的風險。

2.買方對賣方(屋主)：
至於買方對賣方所能主張的權利，
依民法第354條及第359條之規定，
賣方應擔保標的物移轉給買方的時候，
並沒有不見或者減少價值。
因此若標的物有瑕疵時，
買方可依此主張
「減少價金」或「解除契約」。

不過不論是向誰主張，
都不可忽略該權利的消滅時效，
這部分會因為個案不同的情況而有不同，
像是主張解除契約最長只有5年的時效，
當事人如果入住超過5年才發現是凶宅，
就不能依法解除契約。

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